Bail commercial et volonté commune d’application du statut des baux commerciaux

Bail commercial et volonté commune d’application du statut des baux commerciaux
DE CDMF / JEAN-LUC MÉDINA
(Cour Cass. 3ème ch. civ. 28 mai 2020, n° 19-15.001)

L’immatriculation d’un locataire commercial au registre du commerce et des sociétés est une des conditions d’application du statut des baux commerciaux.

Le droit au renouvellement d’un bail commercial nécessite l’immatriculation du locataire.

Le défaut d’immatriculation peut entraîner le non-renouvellement et le non-versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

Dans une affaire soumise à la Cour de Cassation, la société locataire avait pris à bail une villa pour l’exercice d’une activité d’exploitation hôtelière et para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans un ensemble immobilier avec services et prestations para-hôtelières.

A l’échéance du bail, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de payer l’indemnité d’éviction.

Il s’est ensuite rétracté en refusant de payer l’indemnité d’éviction en raison du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Cette volte-face est permise procéduralement, puisque la dénégation du bénéfice du statut peut intervenir au cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction et tant qu’une décision n’a pas été rendue sur cette fixation.

Mais le bail comportait une stipulation expresse, à savoir :

« Les soussignés affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L 145-1 du Code de Commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application dudit statut. »

Dans un premier temps, la Cour d’Appel avait estimé que la clause ne prévoyait pas que le bailleur avait accepté de façon non équivoque de dispenser le preneur de l’obligation d’immatriculation au registre du commerce.

La Cour de Cassation ne se range pas à cette position.

Elle rappelle que les parties peuvent conventionnellement choisir de soumettre le bail au statut des baux commerciaux à la condition que cette soumission n’ait pas pour effet de soustraire le contrat à un autre statut d’ordre public.

La Cour de Cassation a considéré que la clause visée ci-dessus était suffisamment claire et ne pouvait pas permettre au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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